Договор строительного подряда

Сейчас становится все более распространенной практика привлечения профессиональных строителей для возведения приватного жилья. Все действия в этой сфере регулируются договором строительного подряда, который заключают заказчик и исполнитель работ. Грамотно составленное соглашение — залог успешного сотрудничества.                                                  Леся ЗАДЕСЕНЕЦ

Прошло то время, когда частные дома возводили силами своей семьи или наемных «шабашников» — строительство стало более цивилизованным. Отношения между заказчиком и исполнителем многие предпочитают оформлять письменно, а именно в форме договора. Как говорится, что написано пером, не вырубишь топором. Если согласие достигнуто и скреплено подписями сторон, значит, каждый осознает свою ответственность и все условия сделки должны быть выполнены.

Подписание договора — не только практичный подход к строительству. Теперь это требование закона. Постановлением от 01.08.2005 г. № 668 КМУ утвердил «Общие условия заключения и выполнения договоров подряда в капитальном строительстве». К сожалению, многие строительные организации так и не выработали таких типовых документов или хотя бы проектов. Договоры, составленные подрядчиками, зачастую не отвечают требованиям Закона. Поэтому они могут быть отнесены к категории недействительных.


Суть соглашения
Две стороны — подрядчик и заказчик — договариваются о том, что первый возводит дом по заказу и за средства второго. Они заключают договор подряда, в котором прописывают условия, сроки и порядок предоставления технической документации, выполнения работ, финансирования и сдачи объекта в эксплуатацию. Подрядчик обязуется построить и сдать заказчику дом. Заказчик, в свою очередь, должен предоставить строительную площадку, согласованную проектно-сметную документацию, а после завершения работ — принять объект.

Во время строительства дома можно привлекать одного или нескольких подрядчиков. Например, одна фирма возводит стены, другая — делает крышу, третья — поставляет и монтирует окна. С каждой из строительных организаций нужно подписать отдельный договор подряда.


Внимание: лицензия!
При первой встрече стороны должны обменяться документами. Подрядчик с хорошей репутацией обязательно предоставит свою лицензию, а заказчик — проект, разрешение на строительство или план земельного участка и эскиз дома.

Выбирая строительную фирму, необходимо изучить ее лицензию, обратив внимание на виды деятельности, которыми она имеет право заниматься на законных основаниях. Случается, что необходимый род деятельности в лицензию не включен. Значит, потенциальный подрядчик не имеет права выполнять этот вид работ. Заказчику не стоит соглашаться на такое сотрудничество, так как по закону он не сможет предъявить исполнителям претензии за некачественное строительство.

Бывает, что бригада или фирма вообще не имеет лицензии. Потенциальный подрядчик утверждает, что идет процесс ее получения. Он предлагает временно заключить договор с «дружественной» компанией, имеющей лицензию, а позже перезаключить его. При этом, как правило, цены бывают низкими, и прельщенный выгодами заказчик соглашается на такие условия. Лучше избегать подобных ситуаций. Лицензию фирма, скорее всего, так и не получит. Подписав договор строительного подряда, заказчик становится заложником обстоятельств — претензии предъявлять снова некому!

Вот другой случай. Вы пока не получили разрешение на строительство, но строить очень хочется. Учтите, ни один ответственный и законопослушный подрядчик не начнет работу без надлежащей разрешительной и проектной документации. Это грозит не только штрафами, но и строительными ошибками, которые порой обходятся очень дорого.

Непорядочный же подрядчик в таком случае предложит подходящую бригаду, но попросит «пока» не заключать договор. Не соглашайтесь — лица, ответственного за качество работ, вы опять-таки не найдете. К тому же без технической документации достаточно сложно просчитать смету. Такая ситуация делает заказчика бесправным заложником начатого строительства. С него легко «снимать» деньги, так как он не может предъявить претензии и вынужден финансировать уже начатый строительный процесс.


Пункты договора
Подрядные отношения в капитальном строительстве регулируются ст. 317—320 ГКУ. В договоре подряда стороны обязаны указать наименование объекта строительства, его местонахождение, общую техническую информацию, состав и объемы работ, предусмотренных проектом. Неотъемлемой частью этого документа является календарный график выполнения работ с указанием дат начала и завершения каждого из этапов.

Какие же пункты нужны в договоре строительного подряда? Во-первых, как и в любом другом соглашении, должны быть указаны его предмет, место и дата заключения, реквизиты сторон, их права и обязанности. Также следует оговорить и прописать в договоре сроки начала и окончания строительства объекта, цену и порядок обеспечения выполнения обязательств и расчетов за работы, источники и схему финансирования. Особыми пунктами договора подряда можно назвать условия страхования строительно-монтажных рисков и объекта строительства, требования к организации работ, порядок осуществления заказчиком контроля качества ресурсов, порядок предоставления проектной документации, ресурсов и услуг. В договоре также прописывают возможность и порядок привлечения субподрядчиков, процедуру сдачи-приемки выполненных работ, гарантийные обязательства и условия устранения недоделок. И, наконец, пункты, касающиеся выполнения договорных обязательств: ответственность сторон за нарушение условий соглашения, порядок разрешения споров и внесения изменений в договор. Стороны могут по обоюдному согласию включить в этот документ и другие пункты.

Согласование и экспертиза
Наличие проектной документации, ее согласование с уполномоченными государственными органами и органами местного самоуправления, а также проведение в установленном порядке ее экспертизы, как правило, обеспечивает заказчик. Но эти обязательства полностью или частично могут возлагаться и на подрядчика. Заказчик может вносить коррективы в проемную документацию при условии, что они не приведут к изменению характера работ и повышению договорной цены более чем на 10%. Больший рост этой суммы допускается с согласия подрядчика. Если он против, то имеет право отказаться от договора подряда и требовать возмещения убытков.